本文是笔者根据多年工作经验以及标杆企业对标总结的关于精装修成本管控的内容，本文仅就“硬装”（批量精装，样板间等的不涉及）进行探讨。从不同的角度对精装修进行介绍，可能不够系统，不够全面，但肯定是有独特视角的讲解，希望能给大家的工作带来帮助
题纲：
01.为什么要做精装
02.精装修成本分析
03.各阶段成本管控
01
为什么要做精装
精装修是基于已有建筑，进行地、墙、顶面层的装饰、生活功能部品的建造，营造功能条件及生活条件
精装修涉及的界面多，内容广，方案差异大，因而历来是管理难点，那为什么越来越多的项目都要做精装交付呢？
1.提升产品竞争力
万科在15年前甚至更早就将精装产品率做为对各城市公司绩效考核的内容之一，在当时普遍毛坯交付的年代，精装修交付不仅打出了差异化，更加提升了产品的品质，毕竟精装房比毛坯房感官好太多
2.政策要求
近些年来，很多地区对精装修交付有了明确的要求，不少土地出让条件中会对精装修进行要求，尤其是土地配套，如配套公寓，如旧改项目的还迁房等等
精装修也慢慢成为完成指标的方式，尤其是现在装配式成为强制动作后，部分精装修内容可以做为装配率算分内容，很多公司开始尝试选择进行精装修交付
3.溢价手段
对于地产企业来说，各地的限价政策是影响项目利润表现最主要的因素之一，限价往往是限毛坯不限精装，即便是限精装，但由于精装的溢价能力强，为了突破限价，各房企也会把主要突破口放在精装修上，因而越来越多的项目选择精装修交房
02
精装修成本分析
1.精装修界面及口径
大家在谈论精装修成本之前需要先搞清楚精装修的界面和口径，否则对比分析的内容是不具备可比性的，我们常用的评价指标是精装单方
精装单方=分子（精装成本）/分母（面积）
分子部分（精装成本）
每家公司出于管理导向或者习惯性做法，精装修工程的内容会有所不同，有的公司指的精装修仅指硬装修部分，有的公司精装修工程还包含各种收纳、厨房电器、空调新风等等，所以在谈及精装成本时一定要搞清楚内容是否一致
分母部分（面积）
这也是直接影响平米单方结果的重要因素，在讨论精装成本时要明确，这个面积是业态建筑面积，还是房屋建筑面积（业态面积-公区等面积），还是套内面积
2.精装修成本占比分析
精装修内容多，配置标准、户型、包含内容等因素对精装修成本影响大，我们以某标杆企业90平米户型为例分类列举了各子项占比，虽然不适用于所有项目，但各子项间的占比基本不会有太大的波动
3.精装修常用材料经验价格
这里给大家列一些常用材料的价格区间，当然这个只是提供参考，精装修的材料太多了，而且这里列的是常用常见的，如果非要抬杠，笔者概不奉陪~~
3.1瓷砖
*mm墙砖：8-16元/片
*mm地砖：50-/片
3.2木地板
纯实木地板：-元/m2
三层实木复合地板：-元/m2
多层实木复合地板：-元/m2
强化复合地板：80-元/m2
3.3乳胶漆
国产：-2元/套
进口：1-0元/套
注：一套指一底两面
3.4墙纸/墙布
PVC墙纸：30-50元/卷
无纺布墙纸50-元/卷
纯纸墙纸-元/卷
墙布50-元/m2
注：“一卷”通常宽0.53米，长10米，面积5.3m2，铺贴安装费另加10元/m2；墙布通常是整张无缝的，铺贴安装费另加30元/m2
3.5橱柜
橱柜的计价有两种，一种是按套，即“三米套餐”通常包含3米地柜+3米台面+1米或1.5米吊柜+五金铰链+若干抽屉；另外一种是按延米，批量精装修通常按延米计量
按延米计价：
①裸柜（“一延米裸柜”通常包含1米地柜+0.5米吊柜+五金铰链）0-0元/延米
②台面-00元/延米
3.6户内门
免漆实木复合门0-0元/樘
烤漆清油实木复合门：0-0元/樘
烤漆混油实木复合门：0-0元/樘
烤漆混油纯实木门：0-0元/樘
注：
①实木复合门，门芯一般是实木指接板，0左右用杉木芯，0左右用松木芯
②门芯和烤漆的成本比例基本是1:1，所以做烤漆普遍比免漆贵很多
③门板造型也会影响价格，通常线条造型门比平板门贵左右
3.6卫浴
国产马桶0-0元/套
进口马桶0-00元/套
智能马桶盖0-0元/套
国产花洒-0元/套
进口花洒0-00元/套
卫浴受品牌影响很大，在这里给大家整理了一个卫浴常用品牌分级
03
各阶段成本管控要点
1.定位阶段
项目定位对成本管理来说最直接的影响就是针对不同定位选择不同的配置标准，不同的配置标准直接决定了成本的高低
首先要做好精装配置标准与定位的匹配，务必杜绝超配的情况出现，不能别的项目有什么我们也配什么，要分析客户敏感点，分析定位匹配度等等
其次，要明确每个定位对应的成本限额，很多标杆企业会对批量精装修进行严格的分档限额，下表是中海的定位分档，可参照
根据定位和公司精装分级就能确定配置标准了吗？以前可以现在不行，现在还需要考虑售价审批的问题
上文对于越来越多开发商推行精装交房原因进行了分析，其中一个很重要的目的是为了溢价，随着客户维权意识的增强，由于精装发生的舆情时常出现，主管部门为了加强管理，在做售价审批时，会要求开发商报后期精装交付的配置甚至要求明确到具体品牌、型号，一方面作为备案，后期如果出现舆情处理起来有据可依，另一方面也是批精装部分售价的依据
因而现在确定项目批量精装修配置标准要